Налоги при сдаче квартиры в аренду

По статистике, только 40 % арендодателей официально сдают квартиру и платят налоги на прибыль. Законодательная база в области арендных отношений еще не полностью закреплена, и государство борется с «неплательщиками» путем системы штрафов. Сейчас многие поняли, что при сдаче квартиры легально плюсов больше, чем минусов (стабильность, возможность юридически отстоять свои права). Так как правильно сдать жилплощадь?

Документы и подготовка

Для официального оформления квартиры в наем собирают следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или договор дарения (в зависимости от того, приватизирована жилплощадь или нет);
2. Выписка из ЖЕКа или ТСЖ о том, сколько собственников и людей прописано в квартире;
3. Если собственников несколько, нужно их согласие, заверенное нотариусом. При заключении договора желательно их присутствие. Согласие тех, кто прописан в приватизированной квартире, необязательно;
4. Паспорта арендатора и арендодателя.

Перед сдачей жилья и вселением квартиросъемщика полезно собрать о нем как можно больше информации. Действительность паспорта, отсутствие у него задолженностей перед службой судебных приставов можно проверить через официальные сайты государственных органов, тогда как достоверность другой информации — место работы, платежеспособность — только позвонив ему на работу или попросив справку 2-НДФЛ. Наниматель вправе, но не обязан предоставлять эту информацию по требованию владельца квартиры.

Стоит обменяться телефонами с соседями, чтобы в случае форс-мажорных ситуаций (например, затопления) оперативно отреагировать на ситуацию.

Как правильно составить договор аренды жилья

Основная ошибка, которую допускают неопытные арендодатели — скачивают типовой договор из интернета. Правильно составлять документ индивидуально, с прописыванием всех нюансов будущих арендных взаимоотношений.

Что должно быть отражено в договоре?

• Дата заключения обязательна, срок действия можно не указывать. По умолчанию договор заключен на 5 лет (ст. 683 ГК РФ);
• Размер оплаты жилья и то, кто гасит счета за коммунальные расходы. В соответствии с ГК РФ ст. 678 коммунальные платежи вносит наниматель.

Сумма ежемесячного взноса не может измениться в течение всего срока отношений найма, если это не закреплено печатью. Хозяин жилья не имеет права без согласования увеличивать ежемесячную плату (учитывайте это, заключая договор без прописанного срока действия).

Хотя за коммунальные услуги по счетчикам обычно платит квартирант, в случае неуплаты ответственность ляжет на наймодателя. Стоит также помнить о том, что официально налогами облагается вся прибыль, в том числе полученные в счет коммунальных трат средства.

• Срок оплаты: день, час;
• Использование имущества наймодателя: мебель, бытовая техника, показания счетчиков и приборов. К договору прилагается опись имущества (состояние, серийные номера бытовой техники) и акт приема-передачи;
• Если квартирант будет жить не один, в договор вносятся все лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем;
• Описывается система контроля за помещением: в какое время, например, в день платы за проживание, может приезжать наймодатель;
• Условия расторжения договора, форс-мажорных обстоятельств, неуплаты коммунальных платежей и т. д.;
• Ст. 6841 ГК РФ говорит, что текущий ремонт жилья — это обязанность нанимателя. В ответственности наймодателя — капитальный ремонт здания;
• Другие особенности, которые важны для обеих сторон: проживание с животными, ремонт и т. д.

Как выгоднее платить налоги при официальной сдаче квартиры?

Если платить налоги при сдаче квартиры в аренду как физическое лицо, нужно ежегодно до 30 апреля подавать налоговую декларацию. Частник платит государству 13 % от суммы всех доходов. Прибылью считается и то, что наймодатель оплачивает коммунальные услуги.

Для сдачи квартиры можно оформить ИП и платить в качестве налогов 6 % полученной прибыли. Для регистрации ИП единоразово (и далее ежегодно) делают взносы в Пенсионный фонд РФ и Фонд обязательного медицинского страхования. За 2020 г. сумма взносов составила 23153,33 руб. за 12 месяцев. Индивидуально размер отчисления считают по формуле (1МРОТ * X * 5,1%) + (1МРОТ * X * 26%), где X — количество месяцев работы ИП. Если сумма прибыли за год больше 300 тыс. руб., к взносу в ФОМС добавляют 1 % от суммы превышения.

Третий вариант для наймодателей, выплачивающих налог на аренду квартиры в Москве, — покупка патента на сдачу жилья. Стоимость патента зависит от месторасположения жилья (от МКАД) и площади, колеблется от 12 до 60 тыс. руб. Для покупки патента требуется зарегистрироваться как ИП (с уплатой взносов в ПФР и ФОМС) в отделении налоговой службы, там же можно приобрести патент на 3 месяца, полгода или год.

Что выгоднее? Если арендодатель сдает квартиру в Зеленограде площадью 30 м² за 25 тыс. руб. в месяц за год как физическое лицо, он заплатит 39 тыс. руб., как ИП по УСР — 41 тыс. руб., как ИП с патентом — 30,6 тыс. руб.

Если вы сдаете квартиру в центре города за 50 тыс. руб. в месяц, как частник заплатите 78 тыс. руб., как ИП по УСН — 62 тыс. руб., как ИП с патентом — 83 тыс. руб.

Официально сдавать квартиру и платить налоги — гарантия того, что налоговая служба не применит санкций, а закон в случае безответственных нанимателей будет на вашей стороне. Чтобы легализировать прибыть, нужно подготовить документы и договор, в который вписать все нюансы будущего сотрудничества. Платить налоги можно как физическое лицо, так и как ИП. Выгодность того или иного варианта рассчитывается индивидуально.