Какой налог при продаже недвижимости?

Если продается квартира, то налог на имущество платится только, если она была в собственности менее 3 лет. Рассмотрим, когда именно придется заплатить государству, какой налог положен при продаже недвижимости и, в каких случаях можно использовать налоговый вычет, чтобы уменьшить свои расходы.

Налог на недвижимость платит тот, кто получает доход от продажи, то есть собственник и продавец. Но стороны могут договориться и поделить эти расходы пополам либо их может взять на себя кто-то один. Платить можно через МФЦ либо прямо на счет налоговой (его можно узнать на сайте ФНС РФ).

Какой налог с продажи недвижимости?

Ставка налогообложения для физических лиц при купле-продаже квартиры, комнаты, дома с участком или без, гаража, садового домика установлена Налоговым Кодексом РФ на уровне от 0 до 13% с полученного дохода. Размер ставки напрямую зависит от срока владения недвижимостью, а также статуса плательщика (резидент или нерезидент). Для иностранцев ставка предусмотрена гораздо выше — 30%.

Тип недвижимости при этом не имеют значения. Налог с продажи дома с земельным участком оплачивается на тех же условиях, что и при продаже комнаты. Правда, суммы можно заплатить меньше, если проводились отделочные работы или были другие затраты на строительство. Какая сумма облагается налогом зависит от того сколько составила разница между ценой покупки и продажи, а также какими были дополнительные расходы.

Для юридических лиц предусмотрены другие ставки налогообложения, в зависимости от упрощенной или обычной схемы (НДФЛ юрлица не платят).

Когда нужно платит?

Вопросы уплаты налога на доход с продажи квартиры регулируются НК РФ. НДФЛ платится только, если квартира или дом были менее 3 лет в собственности и только с суммы более 1 млн. рублей.

Такие правила действуют, если имущество было куплено до 01.01.2016 года и продавец не может подтвердить свои расходы чеками, актами и другими документами. Если же подтверждение сделки есть, то 13% нужно будет уплатить с положительной разницы между ценой покупки и продажи. При сроке собственности более 3 лет пошлину вообще можно не платить. Налоговая декларация в этом случае вообще не подается.

Так что избежать налога при продаже недвижимости вполне возможно — нужно просто немного оттянуть сроки ее продажи. В 2016 году срок владения недвижимостью были изменен (вместо до 3 лет теперь до 5 лет). Теперь если недвижимость была куплена после 01.01.2016 года и находится в собственности продавца менее 5 лет, нужно заплатить 13%.

Трехлетний срок минимально объекта остается только для отдельных моментов (при получении жилья в дар, наследовании, приватизации, пожизненного содержания). С января 2020 года правила освобождения от налогов через 3-5 лет и ограничение налогооблагаемой базы — 70% кадастровой стоимости применяются и для иностранных покупателей недвижимости в РФ. Таковы требования нового закона.

Налог на доходы при продаже унаследованного жилья

Если наследственное дело было открыто до 2016 года, а право собственности было зарегистрировано в Росреестре после нового года, то принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня смерти завещателя. Соответственно, предельный срок владения отсчитывается именно с этой даты, а не с момента регистрации как в других случаях.

В том случае, когда продавец обязан заплатить сбор, он должен подать декларацию и оплатить нужную сумму. Если этого не сделать, то возможен штраф в размере 20% от недоплаченных средств плюс пеня за каждый день просроченной оплаты. Прекрасно зная о сделке (информация получается из Росреестра), налоговики обязательно пришлют уведомление с просьбой оплатить сбор в положенные сроки.

Налоговая база

С какой суммы платится налог, зависит от того, что является базой налогообложения. Учитываются все доходы от продажи, а также расходы, которые были понесены самим продавцом. Положительная разница между ценой приобретения и реализации, будет являться базой для исчисления.

С недавнего времени для определения налога учитывается и кадастровая стоимость жилья, которая близка к рыночной (это применяется для квартир, которые были куплены после 2016 года). Правда, пока все еще используется понижающий коэффициент 0,7.

Если продается недвижимость, купленная до начала 2016 года и находящаяся в собственности менее 3 лет, то налог рассчитывается следующим образом: цена продажи минус имущественный вычет в размере 1 млн. рублей либо цена сделки минус сумма расходов (на ремонт, строительство и пр). В обоих случаях обязательно подается декларация.

Как уменьшить платежи

Налоговый вычет — это сумма, уменьшающая размер дохода. Право на него есть у тех, кто является плательщиком сбора, т.е. официально трудоустроен или получает другие доходы в РФ в течение года. Естественно, правом на уменьшение налогообложения наделены только резиденты страны.

При продаже недвижимости он также применяется, помогая плательщикам уменьшить свои накладные расходы. Если 70% кадастровая стоимость не превышает 1 млн. рублей, то можно вообще ничего не платить. Если жилье дороже, то с разницы уплачивается налог. Для гаражей размер вычета предусмотрен на уровне 250 тыс. рублей.

Для расчета используйте формулу:

• (сумма дохода от продажи — сумма вычета) x 13%.

Если прибыль от продажи имущества меньше, чем кадастровая стоимость, то доходы принимаются равными ей, но с учетом умножения на 0,7. Если цена еще не определена в этом регионе, то это правило не применяется. В настоящее время для расчетов все еще используются два вида стоимости: инвентаризационная и кадастровая.

При покупке квартиры, в том числе с использованием заемных средств также можно претендовать на налоговый вычет (но не более 260 тыс. рублей). Правда, если сделка была между близкими родственниками, это право теряется. Воспользоваться им при продаже можно много раз, в отличие от покупки жилья, где это право ограничено. Ипотечные заемщики-покупатели квартир имеют право и на компенсацию процентов (не более 390 тыс. рублей). В этом случае им нужно документально подтвердить оплату кредита в течение года и предъявить справку о своих доходах (берется по месту работы).

Вычеты оформляются либо в налоговой, либо в бухгалтерии у своего работодателя. В зависимости от выбора плательщика будет отличаться и сама процедура подачи документов, а также начисления средств.

Необходимые документы

Для получения вычета нужно собрать документы и заполнить декларацию. Если будут сложности с заполнением, то можно попросить помощи у сотрудников инспекции. Главные разделы в этом документе: сумма полученного дохода, а также расходы и сумма сделки-купли продажи.

Заемщику нужно предъявить:

• заявление;
• копию паспорта;
• заполненная 3-НДФЛ;
• справку о заработной плате с работы;
• купчая на квартиру, дом, любой другой недвижимости;
• подтверждение оплаты сделки.

В заявлении указывается основание для получения вычета со ссылкой на НК РФ, а также банковский счет с реквизитами банка (если заявление подается в налоговую, а не по месту работы). Именно на этот счет в случае положительного решения налоговой будет начислена заранее рассчитанная сумма.

Если собственник тратил деньги на ремонт и другие улучшения, то необходимо будет подтвердить свои расходы документально (квитанции, договора подряда и пр.). Это поможет уменьшить базу налогообложения и заплатить в бюджет меньше, чем положено. Расходы нужно будет указать и в декларации, которая подается только, если плательщик владел своей недвижимостью меньше предельного срока владения.