Что это такое договор пожизненной ренты на квартиру?

Договор пожизненной ренты – это письменное соглашение, которое заключается между собственником жилья и иным лицом, с целью взаимовыгодного сотрудничества. По договору ренты имущество передается рентоплательщику в собственность, но только после того, как рентополучатель умирает.

В договорные отношения, подразумевающие пожизненное соглашение, вступают по большей части пожилые и одинокие люди. Не имея материальной поддержки от родственников, они вынуждены заключать договор с посторонними людьми. Контракт позволяет получать регулярное содержание в оговоренном размере и проживать в своей квартире вплоть до собственной кончины. Право собственности на квартиру переходит не в момент подписания договора, а лишь после того как владелец помещения скончается.

Что это такое простыми словами?

В юридическом смысле договор пожизненного содержания – это равноценный обмен, когда одна сторона обеспечивает рентополучателя материально, а вторая сторона отписывает свою квартиру. Но на самом деле такие отношения зачастую воспринимаются пожилыми людьми не как материальные выплаты, а как забота об их старости.

Выплачивать ренту может любой человек, нередко соглашения заключаются между родственниками, имеющими дальнее родство. При заключении договора о пожизненном содержании стороны договариваются о размере материальной помощи. Она может выплачиваться один раз в месяц, или ежеквартально, а то и раз в год. Стандартов по этому поводу не было раньше, нет их и в 2020 году.

Рентоплательщик обязан уплачивать содержание наличными деньгами или перечислять средства на счет получателя. Не допускается заменять выплаты обменными операциями, рассчитываясь например иным имуществом.

Как правильно составить договор ренты: образец документа

При оформлении пожизненной ренты на квартиру условия достигнутой договоренности отражаются письменно в заключенном соглашении. Документ составляется в соответствии с законодательными нормами, изложенными в статьях 583-588 ГК РФ и главе 33 этого нормативного акта.

Гражданский кодекс определяет ряд обязательных условий, которые необходимо предусмотреть в договоре:

1. Дата и место составления;
2. Информация о сторонах, которые участвуют в сделке. Получать регулярное содержание может один человек – владелец квартиры или семейная пара, а иногда даже большее количество лиц. Выплачивать ренту может один плательщик или сразу несколько человек. Гарантом могут стать физические или юридические лица;
3. Сведения о предмете сделки. С одной стороны описывается отчуждаемая после смерти недвижимость, с другой стороны уточняется размер и период ее выплаты;
4. Срок действия договора указывается как пожизненный, более конкретные параметры устанавливать нельзя;
5. При указании в контракте более двух лиц – одного плательщика и одного получателя, следует отдельно прописать долю ренты, приходящуюся на каждого участника договора. Если данный параметр не прописан, то оговоренные суммы делятся поровну между;
6. Порядок выплаты денежных средств – когда, как и в каком объеме. Минимальный размер ежемесячной выплаты не может быть ниже прожиточного минимума в конкретном регионе. Установленная сумма подлежит регулярной индексации;
7. Права и обязанности сторон. Плательщик обязан предоставить право пожизненного проживания получателю. Тот в свою очередь подтверждает право перехода недвижимости указанного лицу после своей смерти;
8. Ответственность сторон;
9. Порядок разрешения возникающих споров;
10. Подписи сторон.

В документе можно предусмотреть страховку, которая выплачивается в случае неисполнения взятых на себя обязательств.

Размер ренты

Определяясь с размером ренты за квартиру необходимо понимать, что преждевременный выкуп помещения невозможен. Нельзя выплатить оговоренную сумму заранее и стать полноправным владельцем жилплощади до того как рентополучатель скончается.

Размер выплат может формироваться исходя из:

1. стоимости жилья. При такой договоренности квартира выкупается в рассрочку, а деньги за нее вносятся интервально, на счет получателя;
2. безвозмездной передачи. Она не подразумевает отсутствие платежей, по закону они будут производиться из расчета не меньше одного МРОТ в месяц.

Гарантией исполнения договоренности становится невозможность собственника распоряжаться своим имуществом. При подписании договора на жилплощадь накладывается обременение, которое регистрируется в Росреестре. Продажа недвижемости по договору ренты невозможна.

Выполнение обязательств по выплате ренты может перекладываться на наследников плательщика, если он скончался раньше окончания договора. Они также будут обязаны производить постоянные выплаты по прописанному графику.

Причины для досрочного расторжения договоренностей

При определении, что такое пожизненная рента важно сразу же выяснить, как и на каких условиях, она может быть прекращена. Это знание весьма полезно, потому что при изменении жизненных обстоятельств выполнение договоренностей может стать не выгодно той или иной стороне.

Договор может быть прекращен при:

1. обоюдной договоренности плательщика и получателя. Если родственники не имеют друг к другу претензий, то составляется соглашение о досрочном прекращении обязательств, которое заверяется нотариально;
2. выявлении нарушений в выполнении своих обязанностей. Речь идет о невыплате содержания или его самовольном уменьшении. Получатель платежей обращается в суд с иском о прекращении действия договора;
3. признании заключенного соглашения недействительным. Это становится возможным, если есть основания считать, что документ был подписан под принуждением, либо собственника намеренно ввели в заблуждение и склонили к заключению условии обманным путем;
4. умышленной или неумышленной порче квартиры. Подразумевается ситуация, когда плательщик пользуется имуществом и нанес ему вред. Получатель содержания имеет право потребовать вернуть ему жилплощадь и получать далее оговоренные суммы ренты.

В судебной практике есть немало других ситуаций, при которых одна из сторон требует одностороннего расторжения соглашения с компенсацией или без нее.

Плюсы и минусы

К положительным моментам можно отнести такие нюансы:

1. После заключения договора ни один наследник владельца квартиры не способен претендовать на недвижимость или даже ее часть;
2. Расторгнуть документ не так просто. Для одностороннего выхода из сделки придется обратиться в суд. Исковые требования удовлетворяются только в том случае, если у истца есть существенные основания для принудительного прекращения отношений;
3. Получатель ренты обеспечивается пожизненным содержанием, что позволяет ему обеспечить себе достойную жизнь, получать квалифицированное лечение и многое другое. При всем этом он не должен съезжать со своей квартиры, а может проживать в ней до конца жизни;
4. Плательщик содержания получает возможность купить жилье по сниженной цене, да еще и в рассрочку;
5. Наличие обременения на жилье, зарегистрированное в Росреестре, не позволит распорядиться имуществом иным образом. Такая недвижимость не продается, не завещается, ее нельзя подарить.

Отрицательные стороны:

1. Плательщик взваливает на себя ношу регулярной выплаты содержания, между тем его финансовое положение может резко изменится не в лучшую сторону. При невнесении оговоренной суммы получатель имеет право обратиться в суд и расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, при этом он ничего не теряет, а вот уже уплаченные суммы не возвращаются;
2. Пожизненно это не известно сколько. Может так случиться, что владелец проживет дольше плательщика. Наследники имеют право продолжить выплаты и получить квартиру, но не всегда в состоянии выполнить условия.

Обратить внимание следует и на иные нюансы:

• Обязанность по оплате коммунальных платежей возлагается на плательщика. Жилищные льготы, которыми пользовался ранее собственник после подписания соглашения, упраздняются, и уплачивать коммуналку придется в полном объеме;
• Передавать деньги из руки в руки не рекомендуется, лучше перечислять их на счет. Это позволит в любой момент доказать произведенные выплаты;
• При признании получателя недееспособным на момент подписания договора документ будет признан недействительным, рассчитывать на судебное обжалование не получится;

В судебной практике есть немало примеров предприимчивых собственников, которые меняют несколько плательщиков за свою жизнь. Во избежание такой ситуации следует документально подтверждать каждый свой шаг.